De formule
Hoe je de overwaarde berekent
De overwaarde van een woning is het stuk dat je écht in eigendom hebt: de waarde min alles wat er nog op verschuldigd is. Ze verandert om twee losstaande redenen — het openstaand saldo dat daalt naarmate je aflost, en de marktwaarde die op zichzelf beweegt, meestal de grootste van de twee schommelingen.
Waarom de quotiteit minstens zo belangrijk is
De verhouding tussen het saldo en de waarde — de quotiteit — telt minstens even zwaar mee als het absolute bedrag. Bij een woning van € 300.000 met € 200.000 openstaand saldo bedraagt de quotiteit ongeveer 66,67%. Boven een quotiteit van pakweg 80% wordt bijlenen op de overwaarde — voor een verbouwing, een tweede aankoop of een herfinanciering — doorgaans moeilijker of duurder.
Rekenvoorbeeld
Bij een woning die vandaag € 300.000 waard is en een openstaand hypotheeksaldo van € 200.000 kom je op een overwaarde van € 300.000 − € 200.000 = € 100.000, met een quotiteit van 200.000 ÷ 300.000 × 100 ≈ 66,67%.
De uitkomst interpreteren
Gebruik nooit de oorspronkelijke aankoopprijs in plaats van de huidige waarde. Een woning die vijf jaar geleden € 300.000 kostte, kan vandaag zowel € 340.000 als € 270.000 waard zijn, en het verkeerde cijfer gebruiken overschat of onderschat de overwaarde met tienduizenden euro's.
De woningwaarde is wat het pand vandaag zou opbrengen bij verkoop. Overwaarde is wat je zou overhouden na het afbetalen van de hypotheek, en bij een echte verkoop ook nog eens na verkoopkosten van doorgaans enkele procent van de prijs. Beide zijn pas gelijk zodra de hypotheek volledig is afgelost.
Ja — dat heet onder water staan, en het gebeurt wanneer het hypotheeksaldo hoger ligt dan de huidige marktwaarde, meestal na een prijsdaling of een aankoop met een erg kleine eigen inbreng. Kredietverstrekkers laten in die situatie normaal geen bijkomende lening op het pand toe.