La formule
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Une équité inférieure à environ 20 % de la valeur du bien (ratio supérieur à 80 %) signifie généralement que l'assurance emprunteur est toujours facturée et qu'un refinancement avec retrait de capital ou une ligne de crédit hypothécaire est plus difficile à obtenir à de bonnes conditions. Au-delà de ce seuil de 20 %, la plupart des produits d'équité standard deviennent accessibles.
Ou cela se complique. Utiliser le prix d'achat initial au lieu de la valeur actuelle. Un bien acheté 300 000 € il y a cinq ans peut valoir 340 000 € ou 270 000 € aujourd'hui, et utiliser le mauvais chiffre surestime ou sous-estime l'équité de plusieurs dizaines de milliers d'euros.
La valeur du bien est le prix auquel il pourrait se vendre. L'équité est ce qu'il vous resterait après avoir remboursé le prêt, et lors d'une vente réelle, après avoir déduit les frais de vente d'environ 6 à 10 % du prix. Les deux ne sont égales qu'une fois le prêt entièrement remboursé.
Oui — on parle alors d'équité négative, et cela se produit lorsque le solde du prêt dépasse la valeur de marché actuelle, généralement après une baisse des prix ou un apport très faible à l'achat. Les prêteurs n'autorisent normalement pas d'emprunt supplémentaire garanti par le bien dans cette situation.
Comment calculer
L'équité immobilière, c'est la part du bien que vous possédez réellement : sa valeur moins ce qu'il reste à rembourser. Elle évolue pour deux raisons distinctes — le solde du prêt qui diminue au fil des remboursements, et la valeur de marché qui change de son côté, généralement la variation la plus importante des deux.
Le ratio prêt/valeur (solde ÷ valeur) compte autant que le montant en euros. Pour un logement de 300 000 € avec 200 000 € restant à rembourser, le ratio est d'environ 66,7 % ; la plupart des prêteurs annulent automatiquement l'assurance emprunteur dès que le ratio descend à 78 %, et sur demande à 80 %.