De formule
Hoe je het afgelost kapitaal berekent
Het nog openstaande saldo wordt vooruit geprojecteerd vanaf het oorspronkelijke bedrag, rekening houdend met alle aflossingen tot nu toe. Wat je oorspronkelijk leende min dat saldo, is het kapitaal dat je effectief hebt afgelost — de rest van wat je betaalde, was rente.
Waarom afgelost kapitaal belangrijk is
Afgelost kapitaal is wat je eigen vermogen in de woning opbouwt via de lening zelf. In de eerste jaren is dat een veel kleiner deel van je aflossingen dan de meeste mensen aannemen, omdat het aandeel rente dan nog het hoogst is.
Rekenvoorbeeld
Bij € 250.000 geleend tegen 4,5% over 25 jaar staat er na 8 jaar nog ongeveer € 197.811 open. Er is dan zo'n € 52.189 kapitaal afgelost, nauwelijks 21% van het oorspronkelijke bedrag — de overige 79% wordt in de resterende 17 jaar afgelost, en dat gaat steeds sneller naarmate de rentecomponent kleiner wordt.
De uitkomst interpreteren
Verwar afgelost kapitaal niet met eigen vermogen. Eigen vermogen beweegt ook mee met de waarde van de woning — een prijsstijging bouwt vermogen op zonder dat er een euro extra werd afgelost, en een prijsdaling doet het omgekeerde.
Omdat de eerste aflossingen grotendeels rente zijn. Bij een looptijd van 25 jaar valt het punt waarop de helft van het kapitaal is afgelost meestal pas rond jaar zeventien, niet rond de helft van de looptijd.
Los extra af, verkort de looptijd bij een herfinanciering, of kies voor frequentere aflossingen als de kredietverstrekker rente dagelijks berekent. Extra aflossen is de meest flexibele van de drie en vraagt doorgaans geen akkoord van de bank binnen het wettelijk toegelaten bedrag.