De formule
Hoe je het netto operationeel resultaat berekent
Het netto operationeel resultaat is wat een pand opbrengt na de lopende kosten, maar vóór financiering. Het is de basis van zowat elke waardering van verhuurd vastgoed, en de input voor zowel de kapitalisatievoet als de beoordeling van de terugbetalingscapaciteit.
Waarom het netto operationeel resultaat belangrijk is
Operationele kosten zijn de kosten om het pand te laten draaien: beheer, verzekering, herstellingen, mede-eigendomskosten, erfpacht, keuringen. Hypotheekrente valt hier bewust buiten, omdat die weergeeft hoe je het pand financierde, niet wat het pand zelf oplevert.
Rekenvoorbeeld
Bij een bruto jaarlijkse huur van € 21.600, 8% leegstandsmarge en € 5.400 operationele kosten kom je op een effectief bruto-inkomen van 21.600 × 0,92 = € 19.872. Het netto operationeel resultaat is dan € 14.472, een NOI-marge van ongeveer 67%.
De uitkomst interpreteren
Een marge van 60 tot 75% is gangbaar voor residentiële verhuur. Onder 55% wijst meestal op zware mede-eigendomskosten of een te optimistische huurinschatting — controleer de aannames over de kosten voor je op de deal rekent.
Nee. Dat is net het hele punt: het NOI beschrijft het pand, zodat twee investeerders die hetzelfde gebouw kopen met een verschillende financiering, op hetzelfde NOI uitkomen.
Vijf tot tien procent voor residentieel verhuur in een normale markt, ruwweg twee tot vijf weken per jaar. Studentenkamers en kortetermijnverhuur vragen doorgaans een stuk meer.