De formule
Hoe je de huurkasstroom berekent
Kasstroom is wat er effectief op je rekening overblijft nadat de huurder betaald heeft en alle andere kosten zijn afgehandeld. Leegstand en beheervergoeding worden toegepast op de huur voor de vaste kosten eraf gaan, in die volgorde — het beheerkantoor rekent een percentage van wat effectief geïnd werd, niet van wat geadverteerd stond.
Waarom huurkasstroom belangrijk is
Een positieve kasstroom betekent dat het pand zichzelf financiert. Een negatieve kasstroom betekent dat je maandelijks bijlegt in de hoop op waardestijging — een legitieme strategie, maar een heel andere, en kwetsbaarder bij stijgende rentevoeten.
Rekenvoorbeeld
Bij € 1.400 maandelijkse huur, 8% leegstand, 10% beheervergoeding, € 780 hypotheekaflossing en € 180 overige kosten kom je op een kasstroom van 1.400 × 0,92 × 0,90 − 780 − 180 ≈ € 199 per maand, ofwel ongeveer € 2.390 per jaar — zo'n 14,2% van de huur.
De uitkomst interpreteren
Houd rekening met de fiscale behandeling. In België wordt de verhuur van een woning aan een particulier voor privégebruik meestal belast op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen, niet op de werkelijke huurinkomsten — iets heel anders dan landen waar de fiscus de kasstroom zelf belast. Bij verhuur aan een vennootschap of voor beroepsgebruik gelden andere regels; check dit met je boekhouder voor je conclusies trekt.
Veel investeerders hanteren 100 tot 200 euro per pand per maand als werkminimum, met als redenering dat alles daaronder al opgesoupeerd is bij de eerste grote herstelling of een periode van leegstand.
Ze verlaat je rekening, dus ze hoort in de kasstroom thuis. Maar het is geen economisch verlies — het zet cash om in eigen vermogen, wat verklaart waarom een aflossingsvrije lening een betere kasstroom toont zonder dat er vermogen wordt opgebouwd.