Notariskosten bij de aankoop van een woning in 2026: ereloon, registratiebelasting en gewest
Foto van Jakub Żerdzicki · Unsplash
De notaris rekent geen vrij tarief aan: het ereloon volgt een wettelijke schijventabel die overal in België identiek is. Wat je in totaal betaalt, hangt vooral af van je gewest — en dat verschil loopt op tot duizenden euro's.
Notariskosten bij de aankoop van een woning bestaan uit een wettelijk vastgelegd ereloon voor de notaris en registratiebelasting die per gewest sterk verschilt — 2% in Vlaanderen tegenover 3% in Wallonië en tot 12,5% in Brussel voor je enige, eigen woning. Het ereloon zelf ligt overal in België gelijk, in een wettelijke schijventabel; het is vooral de registratiebelasting die het grootste deel van het verschil tussen gewesten verklaart. Hier is hoe beide onderdelen precies werken, met een rekenvoorbeeld op dezelfde aankoopprijs in de drie gewesten.
Drie grote kostenposten bij een aankoop
De notariskosten die je als koper betaalt, zijn eigenlijk drie afzonderlijke posten die de notaris samen int en doorstort: het eigen ereloon van de notaris voor het opstellen en verlijden van de akte, de registratiebelasting (ook verkooprecht of droits d'enregistrement genoemd) die naar je gewest gaat, en een reeks kleinere, vaste kosten voor opzoekingen, registratie van de akte en administratie. Alleen het eerste deel is een echt ereloon voor de notaris zelf; de rest zijn belastingen en kosten die de notaris voorschiet of int namens de overheid. Bij de ondertekening van de compromis betaal je meestal al een voorschot, doorgaans zo'n 10% van de prijs, dat later verrekend wordt; het grootste deel van de notariskosten vervalt pas bij het verlijden van de authentieke akte, gemiddeld enkele maanden later.
Het ereloon van de notaris: een wettelijke schijventabel
Het ereloon van de notaris ligt vast in een Koninklijk Besluit en is degressief: hoe hoger de aankoopprijs, hoe lager het percentage op de bijkomende schijf. Elke notaris in België rekent exact hetzelfde tarief aan — er is geen ruimte om te onderhandelen. Volgens notaris.be komt dat in de praktijk neer op ongeveer 1,3% bij een aankoopprijs van € 125.000, ongeveer 1,0% bij € 200.000 en ongeveer 0,9% bij € 250.000 — en zodra de aankoopprijs boven € 250.095 uitkomt, daalt het tarief op dat bijkomende deel tot slechts 0,057%. Bovenop het ereloon komt nog 21% btw, die naar de Belgische staat gaat, niet naar de notaris. Net zoals bij de belastingschijven in de personenbelasting werkt de schijventabel progressief per schijf: het lagere percentage van een hogere schijf geldt alleen voor het deel van de prijs dat in die schijf valt, niet voor de volledige aankoopprijs. Dat verklaart waarom het gemiddelde percentage daalt naarmate de woning duurder is, zonder dat het ereloon in absolute euro's ooit daalt.
Registratiebelasting verschilt sterk per gewest
Sinds de zesde staatshervorming bepaalt elk gewest zelf zijn tarief voor registratiebelasting op een woningaankoop, met een apart, verlaagd tarief voor wie een enige en eigen woning koopt:
| Gewest | Standaardtarief | Enige eigen woning |
|---|---|---|
| Vlaanderen | 12% | 2% (sinds 1 januari 2025) |
| Wallonië | 12,5% | 3% (sinds 1 januari 2025), zonder prijsplafond |
| Brussels Hoofdstedelijk Gewest | 12,5% | 12,5%, met vrijstelling op de eerste € 200.000 (woning ≤ € 600.000) |
Vlaanderen verlaagde het tarief voor de enige eigen woning in twee stappen — van 6% naar 3% in 2022 en verder naar 2% in 2025 — en verstrengde vanaf 1 januari 2026 de voorwaarden, onder meer met een verplichte ononderbroken domiciliëring van minstens één jaar. Dat bevestigt Vlaanderen.be. Wallonië schafte op 1 januari 2025 zijn oudere stelsel van chèque habitat en abattementen af en verving het door één verlaagd tarief van 3%, zonder plafond op de aankoopprijs, zo meldt Wallonie.be. Brussel werkt met een vrijstelling (abattement) op de eerste € 200.000 van de aankoopprijs in plaats van een apart laag tarief, op voorwaarde dat de woning niet duurder is dan € 600.000, aldus Be.brussels. In alle gewesten wordt de registratiebelasting overigens berekend op de hoogste van twee bedragen: de overeengekomen prijs in de akte, of de geschatte verkoopwaarde van het pand — ligt die laatste hoger, dan reken je op die hogere waarde, ongeacht wat je effectief betaalde.
Eenzelfde aankoopprijs, drie heel verschillende facturen
Neem een enige en eigen woning van € 300.000, gekocht door een natuurlijke persoon die aan alle voorwaarden voldoet. Alleen de registratiebelasting al levert dit op:
| Gewest | Berekening | Registratiebelasting |
|---|---|---|
| Vlaanderen | € 300.000 × 2% | € 6.000 |
| Wallonië | € 300.000 × 3% | € 9.000 |
| Brussel | (€ 300.000 − € 200.000) × 12,5% | € 12.500 |
Op exact dezelfde aankoopprijs loopt het verschil dus op tot € 6.500 tussen Vlaanderen en Brussel — een verschil dat volledig voortkomt uit het gewest, niet uit de woning zelf. Daarbovenop komt in elk gewest hetzelfde ereloon van de notaris: op € 300.000 ongeveer € 2.278 exclusief btw, plus € 478 aan btw daarop — samen ongeveer € 2.756, nog vóór de kleinere vaste kosten voor opzoekingen en administratie.
Koop je in Vlaanderen een goedkopere woning als enige eigen woning, dan komt er nog een extra voordeel bij: is de aankoopprijs niet hoger dan € 220.000 (of € 240.000 in de kernsteden), dan trek je bovenop het tarief van 2% nog een bijkomende vermindering van € 1.867 af van de verschuldigde registratiebelasting. Op een woning van € 200.000 betaal je dan geen € 4.000, maar € 2.133. Boven de prijsgrens vervalt deze extra vermindering volledig.
Wat er verder nog bij komt
Koop je met een hypothecair krediet, dan komt er een aparte kredietakte bij, met eigen kosten: een registratierecht van 1% en een hypotheekrecht van 0,3% op het geleende bedrag — samen 1,3% — plus een apart, kleiner ereloon voor de notaris op die akte en opnieuw 21% btw. Op een geleend bedrag van € 240.000 betekent dat alleen al € 3.120 aan registratie- en hypotheekrecht, zo blijkt uit de toelichting van notaris.be over de kredietkosten. Koop je zonder lening, dan vervalt deze post volledig.
Wat te checken voor je eigen aankoop
- Het verlaagde tarief voor een enige eigen woning geldt alleen als je aan de voorwaarden van je gewest voldoet — koop je via een vennootschap, bezit je al een andere woning, of vestig je je domicilie niet tijdig, dan val je terug op het standaardtarief.
- Vergeet in Vlaanderen de bijkomende vermindering van € 1.867 niet te controleren als je aankoopprijs onder de € 220.000 (of € 240.000 in een kernstad) blijft — die staat los van het verlaagde tarief van 2% zelf.
- Gebruik voor een cijfer op je eigen aankoop de officiële rekenmodule op notaris.be, die rekening houdt met je exacte gewest, prijs en persoonlijke situatie.
- Regels rond registratiebelasting zijn de voorbije jaren meermaals gewijzigd in alle drie de gewesten — controleer altijd de datum van je compromis of akte tegenover de meest actuele regelgeving.
Bronnen
- Bron: Beïnvloedt de prijs van een woning het ereloon van de notaris? — notaris.be
- Bron: De kredietkosten — notaris.be
- Bron: Verkooprecht — Vlaanderen.be
- Bron: Réduction des droits d'enregistrement, de succession et de donation — Wallonie.be
- Bron: Abatement on registration duties — Be.brussels
Dit is algemene informatie, geen fiscaal of juridisch advies. De exacte kosten bij jouw aankoop hangen af van je gewest, je persoonlijke situatie en de precieze voorwaarden van de verlaagde tarieven. Raadpleeg voor een berekening op maat je eigen notaris of de officiële rekenmodule op notaris.be.