Kadastraal inkomen en onroerende voorheffing in 2026: hoe het werkt, per gewest
Foto van Mathias Reding · Unsplash
Kadastraal inkomen is een fictieve huurwaarde die als basis dient voor je onroerende voorheffing. Hoeveel je uiteindelijk betaalt, hangt sterk af van je gewest én van je gemeente.
Onroerende voorheffing bereken je als geïndexeerd kadastraal inkomen, vermenigvuldigd met een gewestelijk basistarief, vermenigvuldigd met de opcentiemen van je gemeente en provincie. Dat basistarief verschilt sterk per gewest — 3,97% in Vlaanderen tegenover 1,25% in Wallonië en Brussel — maar het zijn vaak net de gemeentelijke en provinciale opcentiemen die het grootste deel van je uiteindelijke factuur bepalen. Hier is hoe die berekening voor aanslagjaar 2026 precies in elkaar zit, en waarom je gewest en gemeente er allebei toe doen.
Wat kadastraal inkomen precies is
Elk gebouw of stuk grond in België heeft een kadastraal inkomen (KI): een fictieve jaarlijkse huurwaarde die de administratie eraan toekent, niet de werkelijke huur die je ervoor zou krijgen. Voor de meeste bestaande woningen werd dat bedrag ooit vastgelegd op het niveau van 1975 en sindsdien niet meer herzien op individuele basis. Dat niet-geïndexeerde KI dient als basis voor verschillende belastingen, waaronder de onroerende voorheffing. Zo omschrijft de FOD Financiën het zelf: een fictieve waarde die als basis dient voor bepaalde belastingen. Je eigen, actuele KI vind je terug via MyMinfin op fin.belgium.be, onder 'Mijn vastgoed'.
Hoe de onroerende voorheffing wordt berekend
Omdat het KI van 1975 dateert, wordt het jaarlijks geïndexeerd om de inflatie sindsdien te compenseren. Op dat geïndexeerde KI past je gewest een basistarief toe, en daarbovenop heffen je gemeente en provincie (of, in Brussel, de agglomeratie) hun eigen opcentiemen. Opcentiemen werken als een vermenigvuldiging: 100 opcentiemen staat gelijk aan een extra belasting van 1 euro op elke euro basisbelasting. Is de basisbelasting bijvoorbeeld 1 euro en heft je gemeente daar 900 opcentiemen bovenop, dan betaal je in totaal 10 euro. Dat mechanisme, en het feit dat lokale besturen daarmee het grootste deel van de factuur bepalen, wordt zo beschreven door VRT NWS op basis van cijfers van de gewesten.
De indexatiecoëfficiënt voor aanslagjaar 2026
De FOD Financiën legt elk jaar een nieuwe indexatiecoëfficiënt vast waarmee het niet-geïndexeerde KI wordt opgetrokken. Voor aanslagjaar 2026 ligt die coëfficiënt rond 2,30, tegenover ongeveer 2,24 het jaar voordien — een stijging van zo'n 2,5% van het geïndexeerde KI, en daarmee ook van de onroerende voorheffing die erop wordt berekend, nog vóór gemeenten of provincies hun eigen opcentiemen aanpassen. Deze coëfficiënt verandert elk jaar opnieuw, dus controleer voor een andere aanslagjaar altijd de actuele waarde via MyMinfin of je aanslagbiljet.
De gewestelijke basistarieven: drie verschillende systemen
Sinds de zesde staatshervorming is de onroerende voorheffing een gewestelijke bevoegdheid, en de drie gewesten hebben elk hun eigen basistarief en hun eigen manier om lokale opcentiemen toe te voegen:
| Gewest | Gewestelijk basistarief | Extra laag boven gemeente/provincie |
|---|---|---|
| Vlaanderen | 3,97% | Geen — enkel gemeente en provincie |
| Wallonië | 1,25% | Geen — enkel gemeente en provincie |
| Brussels Hoofdstedelijk Gewest | 1,25% | Vaste agglomeratieopcentiemen van 12,3625% — geen provincie, wel 19 gemeenten |
Het Vlaamse tarief van 3,97% ligt vast in de Vlaamse Codex Fiscaliteit. Wallonië hanteert een basistarief van 1,25%, waarbovenop de provincie en de gemeente elk apart hun eigen opcentiemen stemmen, aldus de portaalsite van SPW Finances. Brussel kent hetzelfde basistarief van 1,25% als Wallonië, maar heeft geen provincies; in de plaats daarvan heft het Brussels Hoofdstedelijk Gewest sinds aanslagjaar 2016 een vaste agglomeratieopcentiem van 989, wat neerkomt op 12,3625% bovenop het geïndexeerde KI, vóórdat een van de 19 gemeenten nog haar eigen opcentiemen toevoegt. Dat bevestigt Bruxelles Fiscalité.
Een rekenvoorbeeld: van kadastraal inkomen tot factuur
Neem een woning met een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van € 900 — een realistisch bedrag voor een gewone rijwoning. Met de indexatiecoëfficiënt van 2,30 voor aanslagjaar 2026 wordt dat een geïndexeerd KI van € 2.070. In Vlaanderen levert het basistarief van 3,97% daarop een basisbelasting van € 82,18 op. Stel dat je gemeente en provincie samen 800 opcentiemen heffen — dat is 1 + 800/100 = 9 keer de basisbelasting — dan kom je uit op een onroerende voorheffing van € 739,62:
| Stap | Berekening | Bedrag |
|---|---|---|
| Niet-geïndexeerd KI | — | € 900 |
| Geïndexeerd KI | × 2,30 | € 2.070 |
| Vlaamse basisbelasting | × 3,97% | € 82,18 |
| Onroerende voorheffing na opcentiemen | × 9 (800 opcentiemen) | € 739,62 |
Dit is een illustratief voorbeeld met aangenomen cijfers voor het KI en de opcentiemen — je eigen gemeente kan aanzienlijk hoger of lager uitkomen. Zou datzelfde geïndexeerde KI van € 2.070 in Wallonië liggen, dan bedraagt de basisbelasting vóór opcentiemen € 25,88 in plaats van € 82,18; in Brussel komt daar, nog vóór de gemeentelijke opcentiemen, de vaste agglomeratieheffing van € 255,90 bovenop, goed voor € 281,78 in totaal. Het lagere basistarief in Wallonië en Brussel wordt dus deels gecompenseerd door andere lagen in de berekening.
Waarom je factuur elk jaar kan veranderen
Naast de jaarlijkse indexering van het KI, die overal in België gelijk verloopt, bepalen vooral de opcentiemen van je eigen gemeente en provincie hoeveel je uiteindelijk betaalt — en die opcentiemen veranderen niet elk jaar in dezelfde mate. Voor aanslagjaar 2026 verhoogden 88 Belgische gemeenten hun opcentiemen op de onroerende voorheffing, tegenover amper 6 gemeenten het jaar voordien, met in Vlaanderen alleen al 56 gemeenten die hun tarief optrokken. Dat betekent dat twee identieke woningen met exact hetzelfde kadastraal inkomen, in twee verschillende gemeenten van hetzelfde gewest, een sterk verschillende factuur kunnen krijgen — een verschil dat losstaat van de woning zelf.
Wat te controleren voor je eigen woning
- Je eigen, actuele kadastraal inkomen vind je via MyMinfin op fin.belgium.be, niet via een schatting op basis van vergelijkbare woningen.
- De opcentiemen van je specifieke gemeente en provincie vind je bij de Vlaamse Belastingdienst (Vlaanderen), SPW Finances (Wallonië) of Bruxelles Fiscalité (Brussel) — reken nooit met een gemiddelde uit een ander gewest of een andere gemeente.
- Onroerende voorheffing is een gewestelijke, geen federale bevoegdheid: de regels, tarieven en eventuele verminderingen (bijvoorbeeld voor een bescheiden woning of een gezin met kinderen) verschillen per gewest.
- Het rekenvoorbeeld hierboven gebruikt aangenomen cijfers; gebruik voor je eigen factuur de officiële simulatietool van je gewest in plaats van dit voorbeeld één-op-één toe te passen.
Bronnen
- Bron: Kadastraal inkomen — FOD Financiën
- Bron: Vlaamse Codex Fiscaliteit, art. 2.1.4.0.1
- Bron: Précompte immobilier — SPW Finances
- Bron: Précompte immobilier — Bruxelles Fiscalité (MyTax)
- Bron: In kaart: 88 gemeenten hebben hun vastgoedbelasting verhoogd — VRT NWS
Dit is algemene informatie, geen fiscaal of juridisch advies. De onroerende voorheffing verschilt per gewest, per gemeente en soms per individuele situatie (bijvoorbeeld bij verminderingen voor gezinnen of bescheiden woningen). Raadpleeg voor je eigen aanslagbiljet de belastingdienst van je gewest of een erkend vastgoed- of boekhoudkundig adviseur.