De formule
Hoe je de kapitalisatievoet berekent
De kapitalisatievoet is het netto operationeel resultaat van een pand uitgedrukt als percentage van de waarde. Ze sluit financiering bewust uit, waardoor ze het vastgoed zelf meet in plaats van de manier waarop het werd gefinancierd — zo blijven panden onderling vergelijkbaar, ongeacht wie er een lening op heeft.
Waarom de kapitalisatievoet belangrijk is
Commercieel vastgoed wordt vaak gewaardeerd door dit om te keren: deel het NOI door de gangbare kapitalisatievoet voor de buurt en het type pand, en je krijgt de prijs die de markt ervoor zou betalen. De kapitalisatievoet prijst dus vooral risico — veilige, courante panden noteren aan een lage voet, minder courante aan een hogere.
Rekenvoorbeeld
Bij een netto operationeel resultaat van € 14.400 en een waarde van € 240.000 bedraagt de kapitalisatievoet 14.400 ÷ 240.000 × 100 = 6%. Dat is ongeveer € 1.200 per maand, en het duurt ongeveer 16,7 jaar NOI om de waarde van het pand gelijk te maken.
De uitkomst interpreteren
Vergelijk de kapitalisatievoet altijd met vergelijkbare panden in dezelfde buurt en categorie, niet met een absolute norm. Een hoge kapitalisatievoet is een compensatie voor risico, geen koopje op zich.
Dat hangt sterk af van de markt. Belgisch residentieel verhuurvastgoed noteert vaak netto rond 3 tot 6%, commercieel vastgoed varieert breder naargelang locatie en courantheid. Vergelijk met lokale referenties, niet met een vaste norm.
Nee, ze meet enkel inkomen. Markten met een lage kapitalisatievoet zijn meestal markten waar kopers verwachten dat waardestijging het verschil goedmaakt.