De formule
Hoe je je leencapaciteit berekent
Deze berekening trekt eerst je jaarlijkse schuldenlast van je gezinsinkomen af, en vermenigvuldigt wat overblijft met een inkomensmultiple. Die multiple is een vuistregel die kredietverstrekkers gebruiken om snel een bovengrens te bepalen, ruwweg tussen 4 en 4,5 keer het inkomen, soms hoger voor tweeverdieners met een stabiel beroep.
De woningprijs die dit mogelijk maakt, is simpelweg de leencapaciteit plus je eigen inbreng. De verhouding tussen wat je leent en die totale prijs — de quotiteit — bepaalt op zijn beurt in grote mate welke rentevoet je krijgt aangeboden.
Waarom leencapaciteit belangrijk is
Voor je een woning gaat bezichtigen is het nuttig te weten in welk prijssegment je realistisch kan kopen. Zonder die inschatting loop je het risico verliefd te worden op een woning die je eigenlijk niet kan financieren, of net te voorzichtig te zoeken terwijl er meer marge is.
Belgische banken kijken in de praktijk niet alleen naar een multiple, maar vooral naar je terugbetalingscapaciteit — vaak begrensd op ongeveer een derde van je netto-inkomen — en naar de quotiteit. De inkomensmultiple hierboven is dus een snelle eerste schatting, geen formele goedkeuring.
Rekenvoorbeeld
Bij een gezinsinkomen van € 62.000, een jaarlijkse schuldenlast van € 3.600, een multiple van 4,5 keer en een eigen inbreng van € 45.000 kom je op een leencapaciteit van (€ 62.000 − € 3.600) × 4,5 = € 262.800. De woningprijs die dit mogelijk maakt, is € 262.800 + € 45.000 = € 307.800, met een quotiteit van 262.800 ÷ 307.800 × 100 ≈ 85,38%.
De quotiteit interpreteren
De quotiteit bepaalt in belangrijke mate het rentetarief. Onder ongeveer 80% krijg je doorgaans de gunstigste voorwaarden; tussen 80% en 90% rekenen banken vaak een risicopremie aan, en boven 90% wordt een lening moeilijker te verkrijgen of merkbaar duurder. Een grotere eigen inbreng verlaagt vooral deze quotiteit, niet de leencapaciteit zelf.
Doorgaans 4 tot 4,5 keer het jaarlijkse gezinsinkomen. Sommige kredietverstrekkers gaan tot 5 of 5,5 keer voor hogere inkomens of stabiele beroepen, maar de terugbetalingscapaciteit moet altijd sluitend blijven.
Niet de leencapaciteit zelf, die wordt bepaald door je inkomen. Ze verhoogt wel de prijs die je je kan veroorloven en verlaagt de quotiteit, wat een betere rentevoet oplevert en zo je terugbetalingscapaciteit ten goede komt.