La formule
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Un ratio inférieur à 80 % est généralement considéré comme peu risqué et permet d'obtenir les meilleurs taux. Les prêts FHA autorisent jusqu'à 96,5 %, et certains produits spécialisés vont encore plus loin, mais chaque point au-dessus de 80 % entraîne généralement un coût supplémentaire via les primes PMI ou un taux moins favorable.
Ou cela se complique. Utiliser le prix d'achat au lieu de la valeur estimée. Si un bien est évalué en dessous du prix convenu, le LTV est calculé sur l'évaluation la plus basse, ce qui peut faire grimper le ratio au-delà de ce que l'acheteur prévoyait et déclencher une PMI ou exiger un apport plus important.
80 % ou moins sur un prêt hypothécaire conventionnel américain. Au-delà, les prêteurs exigent généralement une PMI jusqu'à ce que le solde soit ramené à 78 % de la valeur initiale, ou que le bien soit réévalué à la hausse.
Cela dépend du type de prêt : les prêts conventionnels plafonnent généralement autour de 95–97 %, les prêts FHA autorisent jusqu'à 96,5 %, et les prêts VA peuvent atteindre 100 % pour les emprunteurs éligibles.
Comment calculer
Le ratio prêt-valeur compare le montant emprunté à la valeur réelle du bien. Les prêteurs s'en servent pour évaluer le risque : moins il y a de fonds propres derrière un prêt, plus ils risquent de perdre si l'emprunteur fait défaut et que le bien doit être vendu.
Un prêt de 200 000 $ sur une évaluation de 250 000 $ correspond à un LTV de 80 %. Ce seuil n'est pas arbitraire : sur un prêt hypothécaire conventionnel américain, 80 % est la limite à partir de laquelle l'assurance hypothécaire privée (PMI) n'est plus exigée.